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物业纠纷谁之过
作者:郑蕾  发布时间:2016-04-07 15:49:48 打印 字号: | |
  导语:业主财物不慎丢失,小区监控碰巧失灵,案件侦破陷入僵局,业主、物业对簿公堂,物业纠纷谁之过?

  案情回放:王某某于2008年购买了英山县某小区的一套商品房,并在该小区租赁一间商铺经营窗帘生意。王某某与该小区的某物业公司签订了《物业服务合同》,由物业公司为王某某提供物业服务,王某某依约交纳了物业费。

  2012年9月15日下午,王某某将摩托车上锁停放在自家店铺门前,下午六时发现摩托车丢失,四处寻找未果,遂拨打110电话报警。王某某到物业公司报案并要求查看监控录像,物业公司称监控录像因上午停电,下午未打开运行,此案至今未侦破。

  王某某根据《物业服务合同》要求物业公司赔偿其摩托车丢失的财产损失,物业公司辩称其未与王某某签订车辆保管协议,物业公司没有任何责任不予赔偿。

  于是,王某某将物业公司告上法庭。英山县法院判决物业公司承担摩托车损失的20%即1276元,物业公司不服原判,提起上诉。黄冈市中院经审理认为,物业公司在履行安全保障义务方面存在一定的瑕疵,原审法院酌定判决物业公司承担20%的赔偿责任正确。因此,依法维持原判,驳回上诉。

  法官说法:本案的争议焦点有三个

  1、物业服务合同的性质是保管合同还是服务合同?

  保管合同与服务合同最显著的区别在于对财产是否具有较高的控制权。本案中,摩托车的控制权还是在王某某手里,并未实际转移车辆的占有,物业公司对摩托车没有任何的控制权,故本案是服务合同纠纷。在注意义务方面,保管合同的保管人对保管物负有特殊注意义务,而服务合同的义务方负有法定的一般注意义务。

  2、涉案摩托车被盗是由犯罪嫌疑人造成,为什么物业公司也要承担法律责任?

  涉案摩托车被盗系犯罪嫌疑人的行为所致,如果盗窃案件已侦破,则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。

  现盗窃案件尚未侦破,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”

  本案中,王某某与物业公司签订的《物业服务合同》约定:物业公司的义务包括维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤等。保安实行全天候保卫制度,配有周界报警监控系统。故物业公司依据合同约定及法律规定,应承担责任。

  3、为什么法院判决物业公司承担20%的赔偿责任?

  王某某将摩托车放置于处于公共开放性场所的商铺门前,防范意识不强,看管不力致使摩托车被盗,其自身应承担主要责任。

  依据王某某与物业公司签订的《物业服务合同》约定,物业公司的服务事项包括安全监控、巡视、门岗执勤等公共性事务委托,案涉摩托车丢失时,无证据证明物业公司对小区进出车辆履行过登记义务,且事发当日监控录像因故未打开导致无记录可查。故物业公司存在过错,其行为构成违约。

  相对于公安机关所承担的预防和打击犯罪的国家使命和职责,物业公司的职责具有较强的预防性、辅助性和自治性。所以,物业公司仅应承担的是“合理限度内”的安全保障义务,判断合理限度很重要的一个因素就是看物业收费收费标准,收费高的相应注意义务就大。

  故本案酌定判决承担20%的责任。

  温馨提示:如何避免发生此类纠纷,业主、物业公司及广大市民需要注意:

  1、物业公司与业主对双方的权利义务在物业服务合同中进行详尽的约定,增强合同的可操作性。

  2、业主要严格遵守服务合同的规定,车辆放在专门的指定地方停放,门禁要及时关闭,遇到财物丢失要及时向物业公司报告,并且要保留证据。

  3、物业公司要按照服务合同的约定,履行自己的职责,对进出小区的车辆和人员实施登记和询问制度,监控录像实时开启、实施门卫值班、24小时保安巡逻制度,如果出现被盗事件,要及时保全证据,并采取应急措施、协助向行政主管部门报告及配合义务。

  4、政府主管部门对物业公司加强监管,对物业公司的硬件设施和软件配备上实时检查,例如小区监控录像的安装情况、进出车辆及人员登记本的记载情况。同时给业主和物业公司搭建良好的沟通平台,强化和解和调解,积极构建多元化纠纷解决机制,节约诉讼资源。
责任编辑:郑蕾
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